L'EHPAD, un investissement citoyen ou un simple marché juteux ?

Aujourd'hui, près d'une personne sur cinq est âgée de plus de 60 ans, et d'ici 50 ans, ce sera une sur trois.

Cette donnée sur le vieillissement de la population est confortée par l'arrivée d'une génération plus nombreuse (papy-boom) et dont l'espérance de vie est supérieure à celle de ses parents et ne cesse de croître, elle pourrait atteindre 91 pour les femmes et 85 ans pour les hommes d'ici 2060.

Ce sont près de 600 000 personnes dépendantes qu'il faudrait accueillir d'ici 2025, contre 450 000 actuellement. Si le nombre de personnes âgées dépendantes ne cesse d'augmenter, parallèlement le nombre d'hébergements disponibles est nettement insuffisant ; le besoin en hébergements est estimé à 10 000 places par an.

L'investissement en hébergement pour personnes âgées dépendantes est donc soutenu par l'Etat. En quoi consiste-t-il et s'agit-il d'un investissement rentable ?

Un EHPAD, c'est quoi ?

L'EHPAD est un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Il accueille les personnes âgées de plus de 60 ans, ayant perdu leur autonomie (dépendance physique ou mentale). Il offre un hébergement en chambre médicalisée, comprenant un suivi médical quotidien et tous les services associés de restauration, de blanchisserie, d'animation, etc. Si l'investisseur est propriétaire du bien, en revanche la gestion de l'EHPAD est confiée à un exploitant par contrat de bail commercial d'une durée de 9 à 11 ans.

Le gestionnaire est également lié, avec le conseil général du département et l'agence régionale de santé, par une convention qui régit la bonne marche de l'établissement et les relations avec les résidents et les familles. Les loyers sont donc garantis et l'investisseur échappe aux risques d'impayés ou de difficultés liées à la location.

Par ailleurs, les charges incombent au gestionnaire, à l'exception de la taxe foncière, dont l'investisseur est exonéré pendant deux ans pour les constructions neuves.

Les différents types d'investissements en EHPAD

La meilleure façon de connaître la rentabilité d'un investissement et de choisir le plus adapté à sa situation reste la simulation en EHPAD. Nous allons cependant tenter de décrire ici les différentes pistes.

Tout d'abord, il faut noter que tous les statuts bénéficient d'un dispositif fiscal très avantageux :

• La récupération de la TVA pour les logements neufs, si l'établissement répond aux conditions fixées par la loi (résidence labellisée « services » proposant des services obligatoires comme l'accueil, la blanchisserie, etc., gestion déléguée par bail commercial de 9 ans au moins et loyers soumis à la TVA de 5,5 %)
• L'amortissement linéaire, sur 30 à 40 ans, hors terrain
• L'amortissement linéaire du mobilier, sur 5 à 7 ans

L'EHPAD façon Censi-Bouvard

Jusqu'à fin 2014, l'investissement dans un EHPAD à construire peut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard : réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat hors taxe, limitée à 300 000 €, sur une durée de 9 ans, correspondant à la période de location obligatoire.

Pour un bien de 240 000 € TTC, la TVA pourra être récupérée à hauteur de 40 000 € et l'impôt pourra être réduit de 22 000 €, soit une réduction annuelle de 2444 € pendant 9 ans.

Autres avantages liés au Censi-Bouvard :

• Il n'est en principe pas possible, avec ce dispositif, de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition. Toutefois, l'EHPAD répondant aux conditions fixées par la loi (résidence labellisée « services » proposant des services obligatoires comme l'accueil, la blanchisserie, etc., gestion par bail commercial et loyers soumis à la TVA de 5,5 %), la TVA peut être récupérée pour les constructions neuves.
• Les déficits d'exploitation peuvent être imputés sur les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels mais pas sur le revenu global.

Le dispositif Censi-Bouvard est idéal pour les investisseurs payant plus de 2000 € d'impôts annuels et désireux de se créer un patrimoine défiscalisé sans risque.

Loueur en meublé non professionnel

Si le statut LMNP n'ouvre pas droit à réduction d'impôt, il offre cependant quelques avantages fiscaux non négligeables :

• Imposés en bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, au régime réel, ils permettent de déduire tous les frais des revenus locatifs déclarés. Les intérêts d'emprunt peuvent ainsi venir diminuer sensiblement l'impact fiscal des loyers.
• Le statut LMNP autorise l'amortissement linéaire du bien immobilier et des biens mobiliers, ce qui aboutit à une exonération d'impôt pendant toute la durée d'amortissement.
• Les déficits peuvent aussi être imputés sur les BIC non professionnels, mais pas sur le revenu global.
• La nue propriété du bien peut être transmise aux ayant-droits, par le biais d'une SARL familiale, exonérant ainsi des frais de transmission du patrimoine.

Ce statut permet de se faire un complément de revenus net d'impôt tout en se constituant un patrimoine à peu de frais.

Loueur en meublé professionnel

Ce statut est réservé aux investisseurs percevant plus de 23 000 € de loyers bruts annuels, et dont l'activité de loueur représente plus de la moitié du revenu global.

Le loueur en meublé professionnel doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Les revenus sont imposés sous le régime des BIC professionnels, au régime réel.

Si les avantages sont quasiment les mêmes que pour les statuts précédemment énumérés, les déficits peuvent en outre, sans limite de montant, être imputés sur le revenu global.

Tous les frais d'acquisition peuvent notamment être déduits. Les amortissements peuvent être reportés sur les années suivantes mais ne peuvent pas être inclus dans le déficit fiscal. S'agissant de biens professionnels, l'investissement n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune.

De plus, ils bénéficient d'un régime spécifique en matière de transmission : paiement différé des droits de succession et fractionnement. Après 5 ans d'exercice du statut de LMP, les plus-values peuvent être exonérées dans certaines conditions.

Le statut de LMP est particulièrement adapté pour les investisseurs fortement imposés, voire soumis à l'impôt sur la fortune, qui pourront de surcroît se constituer un revenu net d'impôt et un patrimoine rentable, sans risque et transmissible à frais réduits.

Conclusion

L'investissement dans un EHPAD procure un revenu constant et revalorisé, sécurisé par un bail commercial. Le gestionnaire assure toute la gestion du bien tandis que l'investisseur récupère la TVA sur l'acquisition, bénéficie d'avantages fiscaux et d'un rendement élevé.

S'il constitue un investissement immobilier parmi les plus productifs, il ne s'agit pas pour autant que d'un marché juteux, mais bien d'un investissement citoyen pour répondre à un besoin croissant dans un marché déjà tendu.